Kredyt na budowę domu różni się od kredytu na gotowe mieszkanie w jednej zasadniczej rzeczy: bank finansuje coś, czego jeszcze nie ma. Dlatego pyta o więcej dokumentów, wypłaca pieniądze etapami i co jakiś czas sprawdza, czy dom rzeczywiście rośnie. Poniżej opisuję cały proces tak, jak przechodzę go z klientami budującymi pod Wrocławiem. W bankach ten produkt nazywa się najczęściej kredytem budowlano-hipotecznym.
Co trzeba mieć przed złożeniem wniosku
- Działkę albo umowę jej zakupu. Bank sprawdzi plan miejscowy lub warunki zabudowy, dostęp do drogi i księgę wieczystą.
- Pozwolenie na budowę albo zgłoszenie. Dom jednorodzinny często można budować na zgłoszenie, a domy do 70 m² zabudowy także w trybie uproszczonym, bez kierownika budowy. Banki finansują oba tryby, ale przy uproszczonym część z nich stawia dodatkowe warunki, więc warto to sprawdzić przed wyborem projektu.
- Projekt i kosztorys. Kosztorys musi być realny. Zaniżony kosztorys to najczęstszy powód, dla którego klientom brakuje pieniędzy na ostatnim etapie.
- Harmonogram prac z podziałem na etapy, do których zostaną przypisane transze.
Wkład własny przy budowie
Wkładem własnym może być wartość działki, gotówka albo prace już wykonane na budowie. Bank liczy go od całkowitej wartości inwestycji, czyli działki plus kosztu budowy. Przykład: działka warta 250 tys. zł i budowa za 650 tys. zł to inwestycja o wartości 900 tys. zł. Przy wymaganym 20 procent wkładu potrzebujesz 180 tys. zł, a działka pokrywa to z nadwyżką.
W praktyce oznacza to, że wiele osób budujących na własnej działce nie potrzebuje dodatkowej gotówki na wkład. Trzeba jednak pamiętać, że wartość działki ustala rzeczoznawca banku.
Transze i inspekcje
Kredyt wypłacany jest zwykle w kilku transzach: na przykład stan zero, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, instalacje, wykończenie. Przed wypłatą kolejnej transzy bank sprawdza postęp prac. Część banków wysyła inspektora, inne przyjmują zdjęcia i oświadczenie kierownika budowy. Inspekcje bywają płatne, więc warto to porównać przy wyborze banku.
Odsetki płacisz tylko od wypłaconej części kredytu. W trakcie budowy wiele banków pozwala spłacać same odsetki, a pełna rata zaczyna się dopiero po wypłacie ostatniej transzy.
Koszty, o których mało kto mówi na początku
- ubezpieczenie pomostowe albo wyższa marża do czasu wpisu hipoteki,
- ubezpieczenie budowy, a po zakończeniu ubezpieczenie domu z cesją na bank,
- opłaty za inspekcje, jeśli bank je pobiera,
- rezerwa na wzrost cen materiałów, której bank nie sfinansuje, jeśli nie ma jej w kosztorysie.
Budowa systemem gospodarczym czy z generalnym wykonawcą
Oba warianty da się sfinansować. Przy generalnym wykonawcy bank opiera się na umowie i harmonogramie płatności, więc wszystko jest bardziej przewidywalne. Przy systemie gospodarczym ważniejszy jest dobrze przygotowany kosztorys i dyscyplina w dokumentowaniu wydatków.
Kredyt na gotowy dom zamiast budowy
Część osób, które przychodzą do mnie z pytaniem o kredyt na dom pod Wrocławiem, ostatecznie kupuje gotowy dom albo segment. Wtedy cała procedura jest prostsza: nie ma kosztorysu, transz ani inspekcji, a rzeczoznawca wycenia to, co już stoi.
Przy domu z rynku wtórnego bank zwykle wypłaca kredyt jednorazowo na konto sprzedającego. Przy zakupie od dewelopera pieniądze idą według harmonogramu na rachunek powierniczy. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź księgę wieczystą domu i działki oraz to, czy budowa została formalnie zakończona. Brak zgłoszenia zakończenia budowy albo pozwolenia na użytkowanie potrafi zatrzymać kredyt na ostatniej prostej.
Najczęstsze pytania
Ile trwa uzyskanie kredytu na budowę?
Od kompletu dokumentów do decyzji zwykle od trzech do sześciu tygodni. Najwięcej czasu zajmuje przygotowanie kosztorysu i wycena działki.
Czy mogę budować dom na działce rodziców?
Tak, ale działka musi zostać przeniesiona na Ciebie albo rodzice muszą zgodzić się na ustanowienie hipoteki. Bank zawsze potrzebuje zabezpieczenia na nieruchomości, na której powstaje dom.
Czy mogę zmienić wykonawcę albo projekt w trakcie budowy?
Tak, ale trzeba to zgłosić do banku, a przy istotnych zmianach projektu także do urzędu. Bank może poprosić o nowy kosztorys i harmonogram, zanim wypłaci kolejną transzę.
Budujesz w konkretnej gminie? Zobacz też teksty o Długołęce i o innych miejscowościach pod Wrocławiem, a ogólne informacje znajdziesz na stronie kredyt hipoteczny Wrocław.
Jeśli wolisz kupić gotowy segment lub dom w mieście, zamiast budować, zajrzyj do tekstu o kredycie na Jagodnie, Wojszycach i Ołtaszynie. Ogólny przebieg starania się o kredyt opisałam w poradniku jak dostać kredyt hipoteczny.
Porozmawiajmy o Twoim kredycie. Zadzwoń: 693 192 502, napisz na biuro@finansehelp.eu albo skorzystaj z formularza kontaktowego. Moja pomoc jest dla Ciebie bezpłatna, a rozmowa do niczego nie zobowiązuje.
Anna Pisarska-Witan
Ekspert kredytowy z Wrocławia, magister ekonomii. W bankowości i kredytach pracuję od 2013 roku. Jestem agentem pośrednika kredytu hipotecznego z wpisem w rejestrze KNF.